Аккредитив при покупке недвижимости – описание, порядок расчетов и оформление договора

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях
СбербанкЗа переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБВ рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.


Расчет через аккредитив при покупке квартиры

Раньше Покупатели вносили деньги за недвижимость преимущественно в наличном формате. Однако сегодня они могут совершить аналогичную операцию в безналичном формате – путем использования аккредитива. Что же это такое, и каковы плюсы аккредитива в сравнении с другими способами оплаты?

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив представляет собой способ безналичного расчета, при котором Продавец и Покупатель прибегают к помощи и посредничеству третьей стороны – банка. Схема расчета через аккредитив выглядит следующим образом:

  1. Стороны (Продавец и Покупатель) заключают договор купли-продажи квартиры.
  2. Покупатель отправляется в банк и открывает здесь специальный аккредитивный счет. Сюда он перечисляет со своего основного банковского счета денежную сумму, равную стоимости квартиры.
  3. Покупатель посещает Росреестр, где происходит перерегистрация права собственности на объект недвижимости.
  4. Продавец предоставляет в банк договор купли-продажи с отметкой о регистрации в Росреестре. Это свидетельствует о том, что сделка состоялась, и обе стороны выполнили свои обязательства.
  5. Банк осуществляет проверку договора и сопроводительной документации. Если все было сделано верно, деньги переводятся на счет Продавца.

Если говорить простыми словами, то аккредитив как бы выступает промежуточным звеном между Покупателем и Продавцом. Основная цель такого расчета – это финансовая защита обеих сторон сделки и предоставление им определенных гарантий. Деньги кладутся на счет независимого посредника в лице банка, чтобы во время проведения купли-продажи с ними не произошло непредвиденных, неприятных и нежелательных эксцессов.

Банк также контролирует и курирует действия Продавца и Покупателя, чтобы сделка проводилась по установленным договоренностям. В данном случае обман или мошенничество оказываются практически невозможными, т.к. ни одна из сторон не имеет прямого доступа к деньгам.

Преимущества и недостатки аккредитива

Аккредитив обладает объективными преимуществами в сравнении с другими способами расчета. Речь идет о следующих плюсах:

Гарантийно-обеспечительная составляющая

Если Продавец и Покупатель рассчитываются друг с другом в обычном формате, велик риск, что в последний момент кто-то из них передумает исполнять свои обязательства. При этом деньги за квартиру уже могут быть уплачены. Чтобы вернуть их, Покупателям нередко приходится обращаться в судебные инстанции, т.к. Продавцы медлят или просто отказываются возвращать полные суммы. В случае с аккредитивом такого не произойдет.

Однако аккредитив учитывает интересы не только Покупателя, но и Продавца. Деньги уже хранятся на счете, просто считаются для Продавца как бы «временно заблокированными».

Если же сделка сорвется по вине какой-либо стороны или по иным причинам, деньги с аккредитивного счета будут переведены обратно на счет Покупателя.

Безналичный расчет

Ни Покупателю, ни Продавцу не приходится напрямую взаимодействовать с крупной суммой денег (переносить по улице, переживать за сохранность и пр.). Средства переводятся со счета на счет.

Нет необходимости вносить задаток или аванс

И аванс, и задаток также выполняют гарантийно-обеспечительную функцию. Оба предварительных платежа уплачиваются еще на этапе заключения договора купли-продажи. Так подтверждается серьезность сторон и их намерение довести сделку до конца.

В случае с аккредитивом не требуется ни внесение задатка, ни внесение аванса, т.к. Покупатель кладет на специальный счет сразу всю сумму за квартиру. Соответственно, купля-продажа для обоих участников становится намного проще.

Нет необходимости оплачивать всю сумму по частям. Не нужно составлять расписки о получении денег

Иногда Покупатели договариваются с Продавцами о внесении денег по частям, т.к. боятся, что после единовременного расчета Продавец может просто взять и исчезнуть.

Оплата по частям влечет за собой определенные трудности, – сторонам приходится подробно расписывать все даты и суммы в договоре купли-продажи, а также дополнительно составлять расписки о получении денег. В случае с аккредитивом ничего из этого делать не нужно.

Однако вместе с этим аккредитивные счета имеют и некоторые минусы. Сюда относятся:

Возможное длительное ожидание

Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями. Например, аккредитивный счет может быть открыт Покупателем в «Сбербанке», в то время как Продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.

Необходимость точного выполнения всех условий сделки

Деньги будут окончательно переведены Продавцу только тогда, когда стороны исполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. В этом может заключаться потенциальная проблема, ведь из-за малейшего непредвиденного обстоятельства дело способно «повиснуть в воздухе».

Необходимость уплаты комиссии

За открытие аккредитива понадобится уплатить определенную сумму, которую банки устанавливают самостоятельно.

Сегодня кредитно-финансовые организации (например, тот же «Сбербанк») предлагают своим клиентам возможность расчета и через банковскую ячейку, и через аккредитив. Большей популярностью и распространенностью пользуется первый способ, однако расчет с помощью аккредитива является более безопасным.

В случае с банковской ячейкой Покупатель кладет деньги в хранилище тайно, не раскрывая никому информацию о том, какая именно сумма была туда положена и была ли положена вообще. Здесь Продавцу остается разве что надеяться на честность Покупателя. Если обнаружится, что Покупатель нарушил какие-то условия оплаты, банк не будет нести за этой никакой ответственности. Кредитно-финансовая организация просто предоставляет ячейку, но не выступает фактическим посредником сделки.

Если же речь идет про аккредитив, то банк напрямую заинтересован в законности проводимой сделки. Кредитно-финансовое учреждение несет ответственность за нарушения аккредитивных условий, положений и обязательств (ст. 872 ГК РФ).

Виды аккредитивов

Сегодня кредитно-финансовые организации реализуют сразу несколько типов аккредитивов. Тип аккредитива выбирается Продавцом и Покупателем заранее. Он должен быть зафиксирован как в основном договоре купли-продажи квартиры, так и в заявлении Покупателя о намерении открыть аккредитивный счет.

Безотзывной и отзывной аккредитив при покупке квартире

Большинство банков работают только с безотзывными аккредитивами. Такие аккредитивные счета нельзя просто взять и закрыть в одностороннем порядке, – такое право не предоставляется ни Продавцу, ни Покупателю. Принять решение о закрытии безотзывного аккредитивного счета должны оба участника вместе. Для этого в офисе банка составляется Заявление на отказ от использования аккредитива.

Покрытый и непокрытый аккредитив при покупке квартиры

Понятия «покрытого» и «непокрытого» аккредитива неразрывно связаны с понятиями «банк-эмитент» и «исполняющий банк». Банк-эмитент – это учреждение, которое отвечает за открытие аккредитива по просьбе Покупателя (Плательщика, Приказодателя). Исполняющий банк – это учреждение, которое отвечает за проверку документации и перечисление денежных средств Продавцу (Получателю).

Покрытый (депонированный) аккредитив предполагает, что банк-эмитент принимает деньги от Покупателя и переводит их исполняющему банку на время проведения сделки. Как только условия по договору купли-продажи оказываются выполнены, исполняющий банк переводит всю сумму на счет Продавца. Преимущество покрытого аккредитива заключается в том, что деньги заранее обособлены, выделены и уже переведены той организации, которая будет осуществлять их непосредственную передачу Получателю. Именно безотзывной покрытый аккредитив чаще всего используется при покупке квартиры.

Непокрытый (гарантированный) аккредитив предполагает, что банк-эмитент не будет заранее переводить деньги в распоряжение исполняющего банка. Однако за исполняющим банком сохраняется право самостоятельно списывать всю сумму со счета банка-эмитента, если возникает такая необходимость.

Прочие виды аккредитивов

Другие аккредитивы встречаются в юридической практике намного реже, однако о них также следует знать. Речь идет про:

  1. Аккредитив с красной оговоркой. Предполагает, что Продавец сможет получить часть денежных средств еще до того момента, как предоставит необходимую для этого документацию. Зачисление денег производит исполняющий банк по просьбе банка-эмитента. Ключевые условия такого «авансового» перевода (размер суммы, дата перечисления и пр.) должны содержаться и в основном договоре купли-продажи квартиры и в заявлении о намерении открыть аккредитивный счет.
  2. Кумулятивный аккредитив. Если после проведения купли-продажи на аккредитивном счете останутся неизрасходованные средства, то Покупатель (Приказодатель) сможет перенаправить их на другой аккредитивный счет. В случае с некумулятивным аккредитивом сделать так будет нельзя. Аккредитивный счет закроется, а банк-эмитент должен будет просто возвратить средства на счет Покупателя.

Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры

Деньги на аккредитивный счет перечисляет Покупатель со своего персонального лицевого счета. Дополнительно оплачивается тариф (комиссия) за обслуживание. В «Сбербанке» размер такого тарифа для сделок по купле-продаже недвижимости составляет фиксированные 2000 рублей.

Как составить договор купли-продажи квартиры через аккредитив

Прежде чем обратиться в банк, стороны уже должны составить и подписать Договор купли-продажи квартиры через аккредитив. Данный документ будет несколько отличаться от стандартного (типового) договора купли-продажи квартиры.

Вот, что необходимо указать и описать в договоре купли-продажи квартиры через аккредитив (отличия от типового договора купли-продажи выделены жирным шрифтом):

  1. Дата и место составления.
  2. Персональная информация о Продавце и Покупателе.
  3. Объект сделки (адрес, общий и жилой метраж, количество комнат).
  4. Основание и подтверждение права собственности Продавца (выписка из ЕГРН + правоустанавливающий документ, такой как предыдущий договор купли-продажи/дарственная/свидетельство о наследовании и пр.).
  5. Стоимость квартиры (цифрами и прописью).
  6. Порядок проведения расчетов. Здесь указывается, что всю стоимость квартиры в размере … рублей Покупатель оплачивает через аккредитив. Дополнительно указывается вид этого аккредитива, дата, до наступления которой Покупатель обязуется открыть аккредитив, и наименование банка, где будет открыт аккредитив. Также заранее обговаривается и прописывается дата действия самого аккредитива. Именно за это время стороны должны успеть заключить договор в Росреестре, а Продавец еще и посетить банк для подачи документов.
  7. Ответственность сторон в случае неисполнения аккредитивных обязательств. Например, если Покупатель не откроет аккредитив в указанный срок, то за каждый день просрочки ему может начисляться штраф (пени).
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Пункт о наличии ограничений или обременений квартиры, порядок их устранения.
  10. Пункт о наличии прописанных или временно выписанных лиц, порядок их выписки.
  11. Пункт о наличии задолженностей по коммунальным платежам, порядок их погашения.
  12. Техническое и санитарное состояние квартиры в настоящий момент времени.
  13. Ответственность сторон при срыве сделки.
  14. Порядок разрешения конфликтов.
  15. Порядок оплаты расходов. Помимо стандартных расходов понадобится указать, кто оплачивает тариф за открытие аккредитивного счета в размере … рублей.
  16. Пункт о необходимости регистрации настоящего договора в Росреестре.
  17. Количество оригинальных экземпляров. В случае с аккредитивом рекомендуется подготовить 4 оригинальных договора – 1 Продавцу, 1 Покупателю, 1 Росреестру и 1 банку.
  18. Подписи сторон с расшифровками.

Договор купли-продажи квартиры через аккредитив (образец)

В качестве образца договора может использоваться нижеприведенный документ.

Схема покупки квартиры через аккредитив Сбербанк

Чтобы открыть аккредитивный счет, Покупателю понадобится посетить любое отделение «Сбербанка». Покупатель должен быть гражданином РФ, а также числиться клиентом данного банка и иметь здесь персональный счет. Продавец может иметь счет как в этом, так и в другом банке.

В отделении «Сбербанка» Покупатель составляет Заявление о намерении открыть аккредитивный счет для финансовых расчетов по сделке купли-продажи квартиры. Здесь указывается следующая информация:

  • регистрационный номер (проставляется работником);
  • сумма счета (цифрами и прописью);
  • реквизиты Плательщика и Получателя (их ФИО, ИНН, персональные счета);
  • наименование и БИК банка, обслуживающего Плательщика;
  • наименование и БИК банка, обслуживающего Получателя;
  • наименование и БИК банка-эмитента, предоставляющего аккредитивный счет;
  • наименование и БИК исполняющего банка;
  • срок действия аккредитива (здесь необходимо указать достаточный временной отрезок, т.к. процедура купли-продажи квартиры может неожиданно затянуться);
  • вид аккредитива;
  • назначение аккредитива (в качестве назначения указывается «оплата», а далее приводятся реквизиты основного договора купли-продажи квартиры + адрес расположения самой квартиры);
  • список документов, которые требуются для перевода денег Получателю;
  • дополнительные условия;
  • просьба Плательщика списать средства со своего счета № …;
  • дата составления и подпись Плательщика;
  • регистрационные отметки банка.

Комиссия за обслуживание аккредитива может быть либо оплачена наличными при подаче заявления, либо списана с персонального счета Покупателя. Если впоследствии стороны решат пролонгировать аккредитивный счет, то комиссию за обслуживание понадобится уплатить повторно.

Для открытия аккредитива Покупателю понадобится принести всего 2 документа:

  • свой паспорт;
  • договор купли-продажи квартиры.

Далее исполняющий банк начнет обработку заявления и открытие аккредитива. Среднее время открытия аккредитивного счета в «Сбербанке» составляет всего от 10 минут. После зачисления денег со счета Покупателя (Плательщика) аккредитивный счет считается созданным.

После того, как переход права собственности регистрируется в Росреестре, Продавец приносит в исполняющий банк следующие документы:

  • свой паспорт;
  • оригинал или нотариально заверенную копию договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации в Росреестре;
  • желательно – свежую выписку из ЕГРН (дополнительное подтверждение того, что Покупатель стал новым собственником жилого помещения);
  • другие документы, которые могут запрашиваться исполняющим банком в каждом отдельно взятом случае.

Образец заявления о намерении открыть аккредитивный счет

В качестве образца заявления, предоставляемого в банк, может использоваться нижеприведенный документ.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Расчеты при покупке квартиры или дома через аккредитив – плюс и минусы, схема расчетов и стоимость в банке

Многие люди, когда им предлагают банковский аккредитив при покупке квартиры, пугаются, подозревая, что им пытаются навязать невыгодное кредитование. Однако аккредитив при покупке недвижимости – средство расчетов, одинаково выгодное для покупателя и для продавца недвижимости. Его используют, чтобы правильность расчетов контролировала третья сторона, то есть банк.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитив для физических лиц – это гарантия банка, что все условия сделки по приобретению имущества пройдут как положено, согласно действующему законодательству, и все участники выполнят свои обязательства. Такой тип расчетов можно использовать не только для покупки жилья, но и во всех иных случаях, когда покупатель и продавец не знают друг друга, а купля-продажа должна пройти без неприятных сюрпризов вроде отказа одного из партнеров от своих обязательств.

Аккредитационный счет выступает в роли банковской ячейки, куда покупатель закладывает деньги на определенных условиях, только в данном случае банковской организацией открывается особый безналичный счет вместо ячейки. Продавец может получить денежные средства только после того, как подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем. Контроль над всеми действиями партнеров, участников программы, возлагается на банк, которому принадлежит аккредитивный счет. Обман партнера в таких условиях становится невозможным.

Виды банковских аккредитивов

Вариантов открытия аккредитива при покупке недвижимости существует множество, и банковские учреждения предоставляют возможность клиентам определить самый удобный и безотказный способ осуществления сделки по объектам недвижимого имущества с использованием аккредитования. Финансовыми организациями применяются следующие виды расчетов:

  • Безотзывной. Такой счет не может быть закрыт в одностороннем порядке банком или открывшем его участником операции. Отзывной вариант практически не применяется банками ввиду отсутствия любых гарантий для участников сделки.
  • Аккредитив с красной оговоркой. При такой операции эмитент требует от банковской структуры (исполнителя оплаты) некоторой суммы авансового платежа второму участнику сделки без требования от последнего документов.
  • Депонированный, или покрытый. В данном случае вся договорная сумма заранее аккумулируется на счете продавца, и ждет выполнения последним своих обязательств. Непокрытое аккредитование подразумевает, что банк, эмитирующий его, разрешает банковской структуре (исполнителю) снимать деньги со своего корсчета при выполнении продавцом договора.
  • Кумулятивный. Используется, когда внесение суммы плательщиком произошло, а продавец забрал только часть поступивших денег. Средства при этом остаются на текущем аккредитованном счету или передаются на новое аккредитование. Некумулятивный предусматривает отсылку денег назад, в эмитировавший аккредитацию банк.

Для чего нужен аккредитивный счет при покупке квартиры

Рынок недвижимости развивается с каждым годом. Однако одновременно с увеличением спроса участились случаи недобросовестных сделок, когда покупатель перечисляет деньги, а продавец или не передает в собственность недвижимое имущество, или оно отягощено ипотечными обязательствами, которые не были указаны изначально, что делает соглашение сомнительным. Многие «черные риэлторы» работают по подобным схемам.

Чтобы защитить вложения без всяких рисков, на помощь покупателю приходит аккредитование, применение которого гарантирует, что продавцу не достанутся деньги, пока он не предоставит банку информации, подтверждающей чистоту сделок по приобретению недвижимого имущества. Проверять эти документы будут банковские специалисты, а не покупатель, что дает последнему гарантию того, что его не обманут и не украдут вложения при взаиморасчетах.

Использование аккредитива при сделках с недвижимостью

К преимуществам покупки квартиры через аккредитационную форму сделки относится:

  • Удобная форма. Не нужно проверять пачки с деньгами, пересчитывать их, вся сумма аккумулируется в безналичном виде.
  • За надлежащим исполнением переводов следит третья сторона.
  • Если у участников нет подтверждения надежной репутации партнера, то аккредитивные расчеты восполняют эту недостачу.
  • Продающей стороне гарантировано получение денег, а покупателю – недвижимое имущество, если они выполняют все пункты договора.

Как работает аккредитивная форма расчетов при покупке квартиры

Для того, чтобы воспользоваться аккредитивом при покупке недвижимости, необходимо предпринять следующие действия:

  • Участники сделки заключают договор о том, что они используют аккредитив при покупке недвижимости для оформления всех расчетов.
  • После этого покупатель идет в банк, где у него уже есть открытый дебетовый или кредитный счет, и оставляет заявку на аккредитационное обслуживание.
  • Банк открывает аккредитацию, передает документы приказодателю, если получение денег при продаже недвижимого имущества предусматривается в этой же финансовой структуре, или отдает распоряжение банку-исполнителю на выдачу денег по договору.
  • Чтобы получить деньги, продающая недвижимость сторона предоставляет банку договор, зарегистрированный в УФСГРКК, а также другие документы, которые требуются согласно условиям открытия аккредитива при покупке недвижимого имущества.

Плюсы и минусы аккредитива

К плюсам аккредитации при оформлении документов по недвижимости относится гарантия исполнения договорных обязательств сторонами. Однако аккредитивная форма расчетов имеет существенные недостатки. Банковские структуры берут комиссию за проведение расчетов, кроме того, приходится собирать множество документов, относящихся к приобретению недвижимого имущества и подтверждению своих прав на денежные средства продающей стороной.

Как оформить договор аккредитива

Надо различать основной договор между покупателем и продавцом, где аккредитация упоминается в качестве формы расчета, и заключение с банком соглашения на открытие аккредитования. Чтобы открыть аккредитив в Сбербанке по покупке недвижимости, нужно быть физическим лицом, имеющим гражданство России, быть клиентом СБ РФ.

В заявлении требуется указать все существенные условия: тип аккредитации, срок, на который планируется ее открыть, указать точную сумму, которую надо задействовать при сделке, внести данные о покупателе и продавце и указать все документы, которые нужны для получения денег.

Какие документы нужны

Для проведения процедуры открытия аккредитации при покупке жилья в обязательном порядке предоставляются паспортные данные участников договора сделки на куплю квартиры, если это физические лица, номера счетов, с которых будет осуществляться перевод средств, нотариально заверенный договор, являющийся основанием для данной формы расчетов, в котором четко указан список документов.

Образец договора

Если предусматривается аккредитационный метод расчетов, то договор о купле-продаже недвижимости должен содержать следующие данные:

  • Фамилию, имя, отчество, все паспортные данные, включая место и дату рождения участников соглашения.
  • Все данные о квартире, доме, иному жилью, которое является причиной заключения договора – адрес, общая и жилая квадратура, количество комнат.
  • Данные, согласно которым квартира находится в законной собственности владельца (свидетельство о регистрации, номер записи ЕГРПНиС).
  • Прописью и цифрами сумму, в которую недвижимость оценивается при покупке.
  • Вид аккредитования, срок действия, наименование выпускающей и принимающей деньги финансовой структуры.
  • Кто оплачивает расходы по открытию и закрытию аккредитования.

Стоимость аккредитива для физических лиц

Цена аккредитации в разных кредитных учреждениях может быть разной. У некоторых финансовых структур это фиксированная сумма, у которой есть определенный потолок, выше которой стоимость открытия аккредитования быть не может. Другие кредитные организации определяют цену за услуги по аккредитации как процент от указанной цены на дом или квартиру. Высокая стоимость услуги обусловлена тем, что финансовые организации несут ответственность перед законом за чистоту и правильность оформления соглашения по купле-продаже недвижимого имущества.

В Сбербанке

Стоимость аккредитива для физических лиц в Сбербанке складывается из следующих величин:

  • обслуживание – 2 тыс. руб.;
  • стоимость открытия при условии, что сделка пройдет в одном и том же отделении – 0,2% от договорной суммы (1-5 тыс. руб.);
  • стоимость открытия при взаимодействии разных отделений – 0,3% (1,5-10 тыс. руб.);
  • пролонгация срока действия соглашения – 2 тыс. руб.

Аккредитив в ВТБ 24

Если вы решили взять аккредитацию для покупки квартиры или дома в ВТБ24, то рассчитывать можно на такие условия:

  • цена за открытие аккрадитования – 0,2% от стоимости квартиры (1,2-4,5 тыс. руб.);
  • пролонгация соглашения и (или) изменение общей суммы – 0,2% (0,9-4,5 тыс. руб);
  • внесение дополнительных изменений, включая закрытие счета до истечения срока его действия – 1,2 тыс. руб.;
  • выдача денег, в том числе третьему лицу, имеющему доверенность на получение суммы – 0, 2% от выдаваемой суммы (1,2-4,5 тыс. руб.).

Аккредитив в Россельхозбанке

Данная банковская структура берет следующие комиссионные проценты:

  • открытие аккредитования и внесение денег – 0,15% от общей суммы (3-15 тыс. руб);
  • любые иные случаи – 0,1% (1–5 тыс. руб.);
  • выдача денежных средств – 0,2% от общей суммы (3 тыс. руб. минимум);
  • внесение изменений в условия соглшаения по закупке недвижимого имущества – 1,5 тыс. руб.

Схема расчетов по аккредитиву

Основные этапы действий по исполнению аккредитивного договора по купле-продаже недвижимого имущества выглядят так:

  • Покупатель отдает распоряжение кредитной организации на аккредитацию, получая банковское уведомление об активизации аккредитования.
  • Финансовая структура, эмитирующая аккредитование, отсылает деньги банку, который будет выполнять обязательства по соглашению.
  • После предъявления требуемых документов исполнитель переводит на счет владельца жилья требуемую сумму.
  • Происходит передача недвижимости в собственность покупателя.

Видео

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Использование аккредитива при покупке недвижимости: обсудим все нюансы такой сделки

Известный риск при покупке недвижимости связан с необходимостью регистрации сделки. Росреестр регистрирует переход права собственности к новым владельцам в течение недели после обращения. Пока этого не произошло, прежний собственник имеет возможность отменить регистрацию. В этом случае вторая сторона останется без денег и без квартиры. Вернуть их можно через суд, но это довольно долго и затратно.

С другой стороны, если оплачивать сделку после регистрации, рискует оказаться обманутым продавец. Чтобы обезопасить обе стороны, применяются различные схемы. Одна из них – аккредитив при покупке недвижимости.

Что это такое, как работает

Это форма расчётов с посредничеством банка. Одна сторона зачисляет деньги на счёт, а другая имеет право их получить только при предъявлении заранее определённых документов.

Если в течение какого-то времени, указанного в договоре, этого не произошло, денежные средства возвращаются. То есть аккредитив – это безналичный аналог ячейки, который применяется при расчётах между частными лицами и компаниями.

С помощью этого способа могут оплачиваться квартиры, машины, акции, медицинские и косметологические услуги и т. п.

При сделках с недвижимостью обычно используется безотзывный вариант. Это означает, что в течение определённого периода нет возможности отозвать оплату. Деньги возможно получить, как правило, после предъявления договора купли-продажи со штампом из регистрирующего органа.

Аккредитив применяется, только если деньги получает один человек (у квартиры единственный собственник). Такая форма передачи средств доступна только для граждан России или компаний, зарегистрированных в ней.

Передаваемая сумма может быть и меньше полной стоимости квартиры. Поэтому подобный способ расчётов возможно использовать при покупке жилья в рассрочку или с помощью ипотеки.

В договоре купли-продажи указывается — расчёт происходит с применением аккредитива. Также отмечается, что у прежнего владельца не возникает права залога на квартиру (это разрешено пятым пунктом 488-й статьи ГК) на время до получения оплаты. В остальном оформление происходит как обычно.

Если обе стороны уже обслуживаются в одной и той же организации, оказывающей подобную услугу, оформление упрощается. Но это возможно не всегда.

Преимущества и недостатки

К преимуществам аккредитивной формы передачи денег относятся:

    Безопасность для покупателя. Продавец получает деньги только после предъявления правильно оформленных документов, указанных в договоре. Если этого не произошло, денежные средства автоматически возвращаются покупателю. И для продавца. На указанное время покупатель не имеет доступа к деньгам. Можно изменить условия или срок сделки, но только при согласии обеих сторон. Отсутствует необходимость иметь большую сумму наличных на руках, перевозить её.

Но имеются и недостатки:

    Дополнительные денежные расходы. Необходимость оформления ещё одного документа. Время, которое тратится на процедуры оформления и получения средств. В нём указывается действительная цена квартиры. А если недвижимость в собственности менее трёх лет, то с её стоимости, превышающей миллион рублей, платится НДФЛ. То есть занизить цену, чтобы не платить налоги, не получится. Не все банки предоставляют такую услугу, поэтому подходящий придётся поискать. Определённые риски, связанные с особенностями банковской системы.

На страницах нашего сайта вы также узнаете, какие существуют виды банковских гарантий, и об основных преимуществах этой сделки!

В следующем материале читайте о принципах торговли фьючерсами, а также о рисках, связанных с заключением фьючерсных контрактов.

А вы знаете, что значит аннуитетный платеж по кредиту? Формулу и пример расчета ежемесячного платежа найдете вот тут: https://cursinfo.com/annuitetnyj-platezh/.

Возможные риски

Основной риск связан с возможностью отзыва лицензии у кредитной организации. В таком случае будет невозможно перевести оплату.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно тщательно выбирать банк. Имеет смысл обратиться в известный и надёжный.

Необходимые документы

Для открытия аккредитива потребуются:

    заявление на его предоставление; паспорт; договор купли-продажи или участия в долевом строительстве.

Пошаговая инструкция по оформлению

Перед оформлением стороны договариваются об использовании аккредитива и об условиях:

    Сроках, которые лучше определить с запасом на месяц-два, в случае задержек при регистрации. Документе или нескольких, при предъявлении которых можно получить деньги. Чаще всего это бывает договор купли-продажи с отметкой Росреестра или выписка из ЕГРП с покупателем в качестве собственника жилья. Если стороны – частные лица, необходимо выбрать банк. Если недвижимость покупается у застройщика, как правило, уже имеется список организаций, готовых с ним работать.

Если покупается готовое жильё, дальнейшие действия будут такими:

    Покупатель открывает в выбранной организации счёт (если он ещё не открыт) и пишет заявление на оформление аккредитива. Банк открывает его и передаёт договор продавцу. Если в процедуре участвуют два, то передача происходит через второй. После регистрации сделки в Росреестре продавец (представитель застройщика, если жильё приобретается на первичном рынке) предъявляет в банк договор на аккредитив и оговоренные документы. Специалисты проверяют законность и правильность оформления. Если проверка пройдена, оплата переводится на счёт продавца с аккредитивного.

В подобном случае для оформления:

    Покупатель обращается в банк с договором долевого участия в строительстве. Точно так же открывается аккредитивный счёт, на который кладётся необходимая сумма. Застройщик регистрирует ДДУ. Представитель компании предъявляет договор и выписку из ЕГРП. После проверки кредитная организация перечисляет деньги компании-застройщику.

Образец договора (что в нем должно быть указано)

В заявление на открытие аккредитива указывают:

    Название банка. Информацию о сторонах: для физических лиц Ф.И.О. и паспортные данные, для юридических – полное юридическое название, Ф.И.О. представителя и на основании чего действует. Тип аккредитива (для операций с недвижимостью применяется безотзывной). Срок действия. Сведения о квартире (адрес). Номер, а также дата и место заключения договора купли-продажи. Полную цену недвижимости. Сумму, которая будет выплачена через аккредитив. Кто несёт связанные с ним расходы. Какие документы нужны для перечисления средств. Номер и реквизиты аккредитивного счёта. Название банка и номер счёта для перевода денег. Кем и как оплачиваются услуги по открытию и ведению. Количество экземпляров.

Схема расчетов

За обеспечение надёжности сделки банки требуют вознаграждение, которое в большинстве случаев рассчитывается как доля от стоимости:

    за открытие от 0,1 до 0,2%; за приём и проверку документов от 0,1 до 0,15%; за перевод или обналичивание денег – от 1 до 5% от суммы сделки.

Средняя стоимость в банках (Сбербанк, ВТБ 24 и др.)

Сбербанк предоставляет аккредитив, только если счёт, на который переводятся деньги, открыт в этой же организации.

При этом затраты составят:

    Если оба счёта расположены в одном территориальном подразделении – 0,2% от суммы, но не менее 1 тыс. и не более 5 тыс. рублей. Если в разных – 0,3%, при этом не меньше 1500 и не больше 10000. За обслуживание возьмут ещё 2000. В банке ВТБ 24 придётся заплатить 0,1% от суммы, но в пределах 1200 – 40 000 рублей. В «Возрождении» – 1 тысяча рублей и 0,1%. Некоторые организации предоставляют аккредитив только участникам своих кредитных программ. К примеру, Райффайзенбанк определил эту стоимость в пределах 1500 – 15000 рублей.

Часть банков установила фиксированную и довольно низкую стоимость. В Нордеа Банке понадобится заплатить только 2 000 рублей. Правда, программа работает только для тех, кто там берёт ипотеку. А Промсвязьбанк запрашивает за услугу 2500 без подобного условия.

На нашем сайте узнайте, на каких условиях заключается договор публичной оферты! Расскажем об особенностях и видах такой сделки.

Читайте также все о государственных программах для малого бизнеса — специальные условия кредитования и тарифные ставки описаны в этой статье.

А какие виды депозитных вкладов на сегодня предлагает Россельхозбанк? Об условиях открытия и дополнительных возможностях узнаете вот здесь: https://cursinfo.com/vklady-v-rosselxozbanke/.

Чем лучше банковской ячейки

Эти два способа обеспечения безопасности сделки похожи, но между ними есть и определённые различия. Использование банковской ячейки – более давний и распространённый способ.

А также заключается договор между покупателем, продавцом и банком.

В течение оговоренного срока открыть ячейку может только продавец при предъявлении определённого документа, после – покупатель. Аренда ячейки обойдётся дешевле – около 3 – 5 тысяч рублей.

В договоре аренды не фигурирует стоимость квартиры, поэтому возможно снижение налогов. Но в таком случае банк не проверяет правильность оформления и подлинность предъявляемых документов.

Кроме того, остаётся проблема транспортировки большой суммы наличных к месту проведения сделки и обратно, если какая-то или обе стороны не пользуются услугами этой организации.

Аккредитив – относительно новый способ передачи денег по договору, в частности, при продаже недвижимости (квартиры). С его помощью сделка становится более безопасной для обеих сторон.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости и в чем преимущества такой формы сделки

Когда вы заключаете сделку купли-продажи недвижимости, всегда есть риск стать жертвой обмана. На рынке недвижимости мошенников больше, чем где-либо. Для заработка они используют лазейки в законодательстве. И если вы стали жертвой аферы во время покупки или продажи недвижимости, доказать факт мошенничества не всегда просто.

Аккредитив – это надежный способ застраховать свою оплату для покупателя и дополнительные гарантии со стороны банка для продавца. Из статьи вы узнаете, что это такое – аккредитив при покупке недвижимости и как его правильно оформить.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Представьте, что вы хотите купить загородный дом в Подмосковье. Нашли подходящий вариант, посмотрели его и готовы брать. Владелец живет в Санкт-Петербурге и опасается продавать только по одной причине – не хочет перевозить наличные деньги из Москвы в Питер. Боится, что его ограбят или с ним в пути что-то произойдет. А еще, ему нужны дополнительные гарантии, что сделка пройдет честно, и он сразу получит свои деньги в полном объеме.

Вам так понравился дом, что вы готовы поискать выход из такой ситуации – предоставить продавцу дополнительные гарантии и сделать так, чтобы он не вез наличные деньги с собой. Вы предлагаете ему аккредитивную форму оплаты.

Аккредитив – это вид безналичного расчета, который реализуется не напрямую между участниками сделки, а через банк, который берет на себя функцию гаранта и следит за тем, чтобы все было честно.

Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца и вносит на него деньги – всю сумму или ее часть в зависимости от условий договора. При этом продавец не получит средства до тех пор, пока не выполнит все обязательства перед покупателем. Однако он будет знать, что деньги переведены и лежат в надежном месте – в банке, который контролирует все этапы выполнения сделки.

Банковские аккредитивы используются не только при продаже квартир, но и в других сферах – в расчетах между юридическими лицами, в международной торговле и любых других сделках, участникам которых нужен независимый гарант.

Отличия от банковской ячейки

В сделках купли-продажи недвижимости широко используются банковские ячейки. Часто их путают с аккредитивами, но это принципиально разные инструменты. Разберемся, в чем разница.

Главное отличие – это форма расчета и договора. Заказав ячейку, вы используете ее для передачи средств. Но при этом банк не гарантирует, что покупатель поместит в нее всю сумму. Задача банка – обеспечить доступ к ячейке, а ее содержимое его уже не касается. Финансовая компания не гарантирует, что покупатель поместит в ячейку деньги. При аккредитиве банк дает такую гарантию.

Аккредитив – это в первую очередь гарантия со стороны банка, а ячейка – всего лишь место для хранения активов.

Аккредитив – это безналичный способ оплаты, а в ячейку можно положить только наличные деньги.

Есть несколько видов аккредитивной оплаты. Рассмотрим те, что используется при продаже недвижимости.

Подтвержденный и неподтвержденный

Суть подтвержденной формы в том, что банк-эмитент привлекает сторонний банк, который выступает дополнительным гарантом по сделке. Если по каким-то объективным причинам банк-эмитент не сможет выполнить свои обязательства перед клиентами, это сделает его банк-партнер.

Когда в стране экономическая и политическая обстановка стабильны, подтвержденными аккредитивами пользуются редко, поскольку они дороже в обслуживании. Они становятся востребованными в кризисные периоды, когда есть риск банкротства банков. Если один обанкротился, сделку завершит второй, указанный в договоре.

Неподтвержденный – когда гарантом в сделке выступает всего один банк. Все аккредитивы по умолчанию неподтвержденные.

Отзывный и безотзывный

Отзывный – это тот, который можно отозвать, то есть аннулировать. При этом ставить вторую сторону сделки в известность не обязательно.

Безотзывный – тот, который нельзя аннулировать без разрешения бенефициара. Если получатель платежа отказал в аннуляции, банк не имеет права отозвать аккредитив.

Безотзывные способы оплаты не пользуются популярностью в России: если без уведомления бенефициара отзывать платежи, такой способ оплаты сразу теряет все свои преимущества.

Справка. Все аккредитивы по умолчанию – безотзывные.

Гарантированный и депонированный

Гарантированный – когда в банке открывается счет на имя получателя платежа. Плательщик кладет сразу всю сумму на счет, но получатель не может воспользоваться деньгами до тех пор, пока не предоставит банку доказательства выполнения сделки со своей стороны. Как только доказательства получены, он получает право забрать все деньги. Доказательством будет документ, который плательщик указал в договоре аккредитива.

Депонированный отличается от гарантированного лишь тем, что после выполнения обязательств продавцом деньги будут переведены в банк, в котором он обслуживается. Депонированные платежи часто используются, когда один из участников сделки находится за рубежом.

Револьверный

Используется, когда оплата растянута во времени. Например, когда покупатель и продавец договорились осуществлять оплату не одним платежом, а поэтапно.

Например, участники сделки решили, что покупатель расплатится за купленную недвижимость в течение 10 месяцев. Чтобы не открывать каждый раз новый аккредитив, создается один – револьверный.

С красной оговоркой

Отличается от других тем, что дает продавцу право получить аванс до предоставления подтверждающих документов.

Популярны среди компаний по продаже недвижимости, особенно часто применяются для покупки жилья в новостройках – застройщик получает аванс еще до того, как дом сдан в эксплуатацию.

Пример. Владелец хочет продать недвижимость как можно скорее. У него нет времени торговаться и вести длительные переговоры. Вы предлагаете владельцу оформить аккредитив с красной оговоркой. В виде гарантии владелец получает аванс. Обе стороны остаются в выигрыше – покупатель приобретает дом, а владелец экономит время.

Название связано с тем, что раньше в документах красным обводилась та часть, в которой были прописаны условия внесения аванса. Отсюда название – «с красной оговоркой».

На какой срок можно оформить аккредитив

Аккредитив оформляется на то время, которое нужно участникам сделки для проведения платежа. Срок действия аккредитива сторонами определяется индивидуально и зависит прежде всего от способа оплаты. Такой счет можно открыть как на один день, так и на более длительный период – хоть и на несколько лет.

Важно. Обслуживание счета в большинстве банков платное. Обычно в тарифах указана плата за квартал. В среднем это 0,2% от суммы платежа. Если по каким-то причинам за это время не успели произвести расчет, срок действия счета всегда можно продлить, но за дополнительную плату.

Как проводится купля-продажа недвижимости через аккредитив

Итак, вы уже знаете, что такое аккредитив и как он работает. Следующим шагом будет изучение процедуры применения этого способа оплаты в сделках по купле-продаже недвижимости. Чтобы понять, какое место аккредитивные платежи занимают в договоре, рассмотрим все этапы проведения сделки – от переговоров до закрытия сделки.

Как проходит купля-продажа недвижимости через аккредитив:

  1. Покупатель ищет дом или квартиру.
  2. Сам или через риелтора находит вариант, который его устраивает.
  3. Связывается с продавцом и обсуждает все детали: цену, сроки, порядок оформления документов.
  4. Участники сделки решили, что самый безопасный вариант – аккредитив.
  5. Покупатель обращается в банк и открывает аккредитивный счет на имя продавца.
  6. Вносит на него деньги – всю сумму или часть, в зависимости от договоренностей.
  7. Банк замораживает деньги до тех пор, пока недвижимость не перейдет в собственность к покупателю.
  8. Когда продавец выполнил все условия сделки, он приходит в банк и приносит документы, подтверждающие это.
  9. Банк отдает деньги бенефициару.
  10. Сделка закрыта.

Преимущества и недостатки аккредитивной формы расчета

Расчеты через аккредитив подходят не всем. Так что для начала стоит рассмотреть преимущества и недостатки аккредитивов, и только потом принимать решение об их использовании.

Преимущества:

  1. Гарантии от банка. Их получает как продавец, так и покупатель, и это – главный плюс такой формы оплаты.
  2. Банк контролирует все этапы проведения сделки. Пока продавец не выполнит все свои обязательства перед покупателем, деньги он не получит.
  3. В договоре можно прописать дополнительные условия.
  4. Можно использовать в международных платежах. К примеру, когда один из участников сделки проживает за рубежом.
  5. Есть несколько видов аккредитивов. Пользователь выбирает наиболее оптимальный для вас вариант.

Недостатки:

  1. Услуга платная.
  2. Не всегда участникам сделки подходит такой способ расчета.
  3. Если вы еще не пользовались аккредитивами, разобраться без помощи юриста будет сложно, поскольку требуется оформлять много документов, особенно в следках купли-продажи недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив

Аккредитивную форму оплаты предлагает большинство российских банков. Но не во всех банках этот способ оплаты пользуется популярностью. Рекомендуется выбирать среди банков, в которых хорошо отработана схема проведения таких сделок.

Мы изучили данные мониторинга портала Банки.ру и выбрали для вас самые выгодные предложения от крупных банков.

Аккредитив несложно оформить в:

Условия и стоимость услуги

Условия банков отличаются. Средняя стоимость услуги – 0,1% от суммы платежа, но не меньше 1500 рублей.

В договоре аккредитива обязательно указывается:

  • дата;
  • сумма;
  • сроки действия счета;
  • реквизиты исполнителя, получателя и банка-исполнителя;
  • перечень документов, которые должен предоставить получатель средств;
  • порядок оплаты услуг банка – кто и как платит за обслуживание счета (по умолчанию – плательщик).

Необходимые документы

Для открытия аккредитива понадобятся следующие документы:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • договор купли-продажи;
  • заявление на открытие аккредитива;
  • сопроводительное письмо.

Кто открывает – покупатель или продавец

Как правило, аккредитивный счет открывает плательщик, он же оплачивает услуги банка. При необходимости можно составить договор так, что оплачивать услугу будет продавец.

Важно! При открытии аккредитивного счета заранее рассчитайте комиссию и вносите ее вместе с основным платежом. Если этого не сделать и заплатить только за стоимость покупки, комиссию вычтут из нее. Это значит, что продавец получит не полную сумму, а сделка будет считаться незавершенной – вам придется доплачивать.

Заключение

Аккредитивная форма расчетов пари купле-продаже недвижимости входит в число самых надежных. Ее особенность в том, что банк контролирует все этапы совершения сделки – от открытия счета до проверки условий выполнения обязательств сторон и переводе денег продавцу.

Главное преимущество таких сделок – гарантии со стороны банка. Он следит за тем, чтобы обе стороны честно и вовремя выполняли условия договора. Открыть аккредитивный счет предлагает большинство российских банков.

Вы можете посоветовать статью своим друзьям!

Образец и правила составления договора купли-продажи жилой недвижимости через банковский аккредитив

Передача крупных денежных сумм при покупке жилья сопряжена с рядом рисков, и участники сделки стремятся защитить свои вложения. Одним из способов страховки от рисков является передача денег продавцу квартиры через банковский аккредитив, который позволяет не только избежать мошенничества контрагента по сделке, но и предотвратить ограбление при передаче суммы.

Как происходит расчет по аккредитиву

Под аккредитивом понимается безналичный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя жилья. Средства перечисляются на счет продавца при успешной регистрации перехода прав на квартиру, а в противном случае возвращаются продавцу.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Аккредитив является аналогом банковской ячейки, главным преимуществом которого является отсутствие необходимости перемещать крупные суммы денег до отделения банка, так как все расчеты происходят безналичным способом. Расчеты по аккредитиву регулируются в ст. 867-873 Гражданского кодекса.

Аккредитив может быть двух типов:

В первом случае покупатель вправе забрать свои деньги из банка до завершения регистрации купли-продажи, отменяя таким образом сделку, а во втором случае – при использовании безотзывного аккредитива – покупатель забирает свои деньги только по истечению срока аккредитива.

Общий порядок действий сторон при оплате квартиры через аккредитив включает следующие шаги:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74 .
  • Регионы: 8 (800) 600-3617 .
  1. Стороны составляют и подписывают договор покупки квартиры.
  2. Покупатель открывает в банке аккредитивный счет и вносит на него сумму покупки.
  3. Сделка регистрируется в отделении Росреестра.
  4. Продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие отчуждение жилья в пользу покупателя.
  5. Банк проверяет документы и зачисляет сумму покупки на счет продавца.

Для получения доступа к счету с суммой сделки продавец должен представить кредитной организации следующие документы:

  • оригинал паспорта;
  • выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве покупателя на квартиру;
  • копию договора с отметкой Росреестра о регистрации;
  • копию акта приема-передачи, подписанного покупателем.

Деньги могут быть также зачислены на счет продавца до окончания сделки, но с закрытым доступом к счету до предъявления документов о регистрации продажи – этот вид аккредитива называют покрытым.

В настоящее время многие банки участвуют в системе межведомственного электронного взаимодействия и могут запрашивать данные о собственности клиентов из ЕГРН без предоставления документов – такая система является дополнительной страховкой покупателя от риска подделки выписки из ЕГРН продавцом, который, в свою очередь, избавляется от необходимости получать такую справку в МФЦ.

Условия договора с аккредитивом

Типовой договор покупки квартиры с расчетом через аккредитив должен включать следующие разделы:

  • данные сторон сделки;
  • предмет договора;
  • цена покупки и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • перечень обременений на квартиру;
  • условия использования аккредитива;
  • порядок разрешения споров;
  • дополнительные условия.

Образец договора можно скачать здесь.

В разделе «Данные сторон» указывается ФИО и данные паспортов участников сделки, а также их контактные данные. Предметом договора является передача прав собственности на квартиру от продавца к покупателю за определенную плату с использованием банковского аккредитива.

Для жилого помещения нужно указать адрес, кадастровый номер и внутренние параметры – площадь и количество комнат, тип отопления и т.д.

К обязанностям покупателя относится прием квартиры по акту и перечисление денежных средств на аккредитивный счет, а в обязанности продавца входят следующие пункты:

  • передача квартиры покупателю с сопутствующими документами;
  • участие в государственной регистрации покупки;
  • предоставление покупающей стороне полной информации об обременениях на недвижимость;
  • прием денежных средств с аккредитивного счета покупателя.

При указании обременений нужно перечислить количество прописанных в квартире лиц на момент регистрации сделки и их права на проживание, а также данные о претензии на квартиру со стороны третьих лиц.

В разделе «Условия аккредитива» нужно указать:

  • цель, дата открытия и прекращения действия аккредитива;
  • наименование кредитной организации;
  • сумма аккредитива;
  • размер комиссии банка;
  • условия закрытия.

Если банк открытия аккредитива и исполняющий банк являются разными организациями, нужно привести учредительные данные каждой из них.

Каждая из сторон вправе обращаться в суд при ущемлении своих прав, но при условии соблюдения процедуры досудебного урегулирования путем переговоров с контрагентом.

Важные моменты

Срок аккредитива устанавливается сторонами таким образом, чтобы у сторон было время передать жилье и завершить регистрацию сделки, как правило, длина срока составляет 30 дней, но может быть продлена по соглашению сторон в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

Продление срока одной стороной возможно при наличии уважительных причин:

  • болезни;
  • смерти родственников;
  • действия непреодолимой силы.

Все причины для продления срока должны быть перечислены в дополнительных условиях договора покупки с указанием списка документов и справок, которые нужно предъявить банку для доказательства таких причин.

Если стороны условились, что покупатель не может снимать деньги со счета раньше установленного срока (например, из-за финансовых затруднений), необходимо указать в типе аккредитива – безотзывной, в противном случае он будет считаться отзывным автоматически (п. 3 ст. 868 Гражданского кодекса).

Аккредитив позволяет застраховать участников сделки от потери денег, но требует внимательного составления текста договора и выбора типа аккредитива в зависимости от конкретных обстоятельств. Для защиты вложений следует обращаться в надежную кредитную организацию и консультироваться с юристами при составлении договора.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Читайте также:  Отмена налогообложения движимого имущества организаций с января 2020
Ссылка на основную публикацию