Как самостоятельно продать частный дом и где искать покупателя

Как найти покупателя на дачу, коттедж, загородный дом? на сайте Недвио

Продажа дома – это безусловно процесс, требующий хорошей подготовки. Однако в этом вопросе актуальна знаменитая поговорка: «поспешишь — людей насмешишь».

Загородная недвижимость – это необычное жилье. Это не только способ поселится вдали от городского шума и суеты – но и выгодное капиталовложение. Любой дом можно продать: как в садовом товариществе, коттедж в элитном поселке, летнюю резиденцию, квартиры в таунхаусе или дуплекс. Важно найти своего покупателя.

Специалисты рекомендуют обратиться за помощью к профессионалам, однако их услуги могут влететь в копеечку, поэтому лучше самостоятельно изучить все нюансы: с чем придется столкнуться на этапах поиска покупателя и в переговорах.

Когда лучше выставить свой дом с участком на продажу?

Согласно статистике, продать участок с частным домом в разы сложнее, чем обычную квартиру. Однако, спрос на такие предложения с каждым годом только растет, ввиду того что условия проживания в современном загородном доме ничем не отличаются от условий в городских квартирах.

По мнению экспертов, вероятность продать свою загородную недвижимость гораздо выше в период с мая по сентябрь.

Во-первых, у людей в это время появляется тяга к природе, земле, проявлению своих способностей в области ландшафтного дизайна или архитектуре. Они чаще хотят уединяться, купаться, загорать, выращивать цветы и садить огороды.

А кроме этого, подготовить дом и участок к продаже и представить их в выгодном свете, показать, так сказать, с лучшей стороны, возможно именно в этот промежуток времени.

Почему важно подготовить все документы до сделки?

Нередко продавая дом с участком, владелец не имеет на руках полного пакета документов, рассчитывая всерьез окунуться в «бумажную рутину» только после того, как появится покупатель, который внесет залог и стопроцентно купит.

Мягко говоря, все это — не лучшая затея. Потому что, с одной стороны, быстрые сделки на рынке загородной недвижимости происходят крайне редко (не так часто как на рынке квартир). Поэтому покупатели сейчас, прямо скажем, несколько избалованы и ищут готовые варианты.

А с другой стороны, работа с подготовкой документов для продажи может растянуться на несколько недель, а то и месяцев. И, в условиях обилия хороших вариантов, здравомыслящий покупатель откажется от сомнительного приобретения.

Поэтому, перед тем как решиться на продажу своего коттеджа с участком, лучше заранее уладить все правовые вопросы, переоформить бумаги, зарегистрировать землю и все находящиеся на ней строения. Если вы имеете на руках кадастровый паспорт, выписку, все необходимые планы и съемки, документы подтверждающие право собственности и прочие свидетельства, то ваше предложение будет выглядеть очень выигрышно в глазах покупателя. И, с высокой вероятностью, ваш дом продастся гораздо быстрее сотен других, «проблемных вариантов».

Оцениваем стоимость

Идея изначально завысить цену, с целью снизить ее в процессе торга — это не лучший вариант. Гораздо разумнее детально изучить на сайтах в интернет аналогичные предложения на рынке и поставить чуть меньшую цену.

Залетных «покупателей-дураков» сейчас нет. Если вам нужно срочно продать свой дом, лучше «сыграть» на их жадности — выставить цену намного ниже рынка, а дальше с ними общаться и смотреть.

Чтобы адекватно оценить вашу недвижимость, можно также пригласить оценщика. Если Вы хотите сэкономить на его услугах и планируете самостоятельно назначить цену на ваш дом, обратите внимание на следующие особенности:

  • Расположение. Наибольшим спросом среди покупателей пользуется недвижимость, которая находится рядом с Москвой, в ее пригородах, где есть развитая инфраструктура и куда можно переехать для круглогодичного проживания;
  • Наличие коммуникаций. Немаловажный аспект в определении стоимости. Если к дому подведены газ, электричество и вода — все это существенно выделит его на фоне других предложений. Если таковых не имеется, покупатель будет рассматривать варианты их быстрого проведения и наличия в непосредственной близости. Плюсом предложения является то, что рядом или на территории продаваемого участка обустроена скважина для питьевой воды, имеются дополнительные постройки в виде бассейнов и беседок, летней кухни, сарая и других вспомогательных помещений;
  • Площадь земли. Ровные границы и участок правильной формы выглядят более привлекательными для покупателей. Учитывайте это при формировании цены;
  • Текущее состояние дома и оформление участка. Недвижимость чаще всего «покупают глазами». Учитывайте это, перед тем, как выставить свою собственность на продажу. Лучше вложить небольшие деньги, чтобы отреставрировать фасад дома и обустроить прилегающую к нему территорию. Иногда, это можно сделать совершенно бесплатно, наводя порядок своими силами. Этим не стоит пренебрегать, так как вышеописанные «фишки» могут поднять цену на вашу недвижимость на десятки процентов!

Подготовка загородного дома к продаже

Привести дом в порядок перед продажей — это одна из самых важных задач, наряду с правильным оформлением документов.

Во-первых, хороший ремонт, пусть даже поверхностный и косметический, состояние и внешний вид — позволят в разы поднять цену на вашу недвижимость. Во-вторых, привлекательный внешний вид – один из залогов успеха быстрой продажи.

Пусть покупателю запомнятся уют, светлые, просторные незахламленные комнаты, чистота прилегающей территории, функционирующие предметы быта и другое.

Предлагаем изучить несколько советов от экспертов касательно подготовки дома к продаже:

  1. Организуйте удобный подъезд к дому;
  2. Сделайте ремонт, хотя бы косметический. Покрасьте окна и забор, заделайте все видимые щели и дыры. В более глобальном смысле, если позволяют средства – замените окна и двери, перестелите крышу – цена дома существенно вырастет;
  3. Выкиньте лишний хлам и вынесите все ненужные вещи;
  4. Организуйте ненавязчивый, но приятный запах – разложите апельсиновые корки, испеките вкусный пирог, заварите кофе;
  5. В саду оставьте только те предметы, которые делают его жилым и уютным – качели, садовую мебель, фигуры, кормушки для птиц. Приведите в порядок клумбы, огород, беседку. Если участок находится в совсем запущенном состоянии – можно хотя бы скосить всю траву, чтобы по нему было удобнее передвигаться.
  6. Уделите внимание мелочам: к примеру, на кухне замените фурнитуру на новую, если того требует ситуация – блестящие и красивые ручки привлекут внимание, уберите грязную посуду, спрячьте внутрь все кастрюли и сковороды, замените неработающие лампочки, постирайте покрывала, скатерти, занавески и шторы, проведите уборку.

При этом, лучше не распыляться. Потратье на «свежий облик» вашего домика только минимальные средства, которые будут оправданы. Подстелите газон или замените на кухне старую плиту, наклейте самые дешевые бумажные обои, которые сразу сделают помещение свежим, и одновременно повысит ценность в глазах покупателя.

Рекламируем свою недвижимость

Найти быстро хороших покупателей, без вложений в рекламу, сегодня достаточно сложно. Если вы решили заниматься продажей своего дома и участка самостоятельно, без привлечения агентов недвижимости, лучше всего разместить объявления в местных СМИ, соц. сетях, различных тематических интернет-ресурсах, расклеить предложения на самом доме и прилегающей территории.

Правильное объявление о продаже загородного дома обязательно должно содержать:

  • Красочные фото с лучших сторон;
  • Площадь, тип и состояние постройки;
  • Описание вспомогательных помещений;
  • Информацию о наличии коммуникаций;
  • Особенности ландшафта и местные достопримечательности.

Встречаем покупателя

Несмотря на все развитие технологий, подобрать через интернет подходящий земельный участок в дачном кооперативе или коттеджном поселке, покупателю сейчас достаточно сложно. Многие покупатели сталкиваются с большим количеством рекламы, мошенников и дезинформации.

Поэтому если вы получили звонок от покупателя, лучше всего сразу назначить встречу «живьем». В этом случае, вы сможете познакомиться, завязать личный контакт, встретить покупателя еще на подъезде к поселку: на дорожной развилке, возле заметных указателей, вывесок.

Продумайте какой ориентир будет самым понятным, для нового в этой местности человека, и договаривайтесь о встрече. Добираясь вместе до участка, у вас будет возможность рассказать о главных достоинствах местности и о самом объекте.

Договариваемся о цене

Как правило, покупатель приезжает на просмотр уже с желанием снизить заявленную стоимость. Вопрос о торге не уместен только в том случае, если участок продается срочно, по бросовой цене.

Поэтому продавец должен хорошо ориентироваться в среднерыночных ценах в этом районе и устоять перед натиском настойчивого клиента. Важно также определить для себя критичную сумму, ниже которой вы не пойдете на сделку.

Если же дом с участком обладает самыми лучшими характеристиками, и является одним из лучших вариантов на рынке, то, возможно, имеет смысл стоять на своем и ждать других покупателей, а не сразу соглашаться на предложенную цену.

Выводы

В случае, если Вы решили продать свой загородный дом и участок – в первую очередь, подготовьте и проверьте наличие и правильность правоустанавливающих документов. Далее – займитесь наведением порядка, организуйте презентабельный и привлекательный внешний вид недвижимости и прилегающей территории.

После этого дайте объективную оценку и определитесь с ценой, ниже которой в торгах вы «падать» не будете. Создайте хорошую рекламу – и ожидайте предложений о просмотре.

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком + образец (бланк) договора

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Содержание

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

  1. Нанять риелтора;
  2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

  1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Имеющаяся инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
  6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
  7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

  • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
  • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
  • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

  • Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

  • Паспорта и копии продавца и покупателя;
  • Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
  • Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
  • Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
  • Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план дома;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план участка;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  • Справка об оплате налога на землю;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из Росреестра;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
  • Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

  • Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком
  • Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

  1. Наименование документа;
  2. Место и дата его заключения;
  3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
  4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
  5. Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

  1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
  2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Читайте также:  Ставка транспортного налога для физических и юридических лиц

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Как продать дом с земельным участком: пошаговая инструкция

Продажа недвижимости с землей принципиально не отличается от продажи квартиры, однако имеет нюансы. В этой инструкции мы расскажем, какие шаги нужно предпринять, чтобы быстро и выгодно продать дом с земельным участком.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Чем отличается продажа дома с земельным участком от продажи квартиры и какие нюансы придется учесть.
  • Как подготовить дом к продаже.
  • Стоит ли привлекать риелтора.
  • Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком.
  • Какие документы потребуются для продажи дома.
  • Как разместить эффективное объявление о продаже дома.
  • Какие налоги придется заплатить с продажи дома.

Чем процедура продажи дома с земельным участком отличается от продажи квартиры?

Основное отличие — это наличие земельного участка, а значит, нужно собирать дополнительные документы для оформления сделки по закону. Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), права собственности на дома (или любые постройки), находящиеся на земельных участках, можно передать другому лицу только вместе с участком. Если участок и дом принадлежат одному и тому же человеку, продать только участок без дома также невозможно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Поэтому при продаже дома с участком в договоре купли-продажи, согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, прописываются отдельно характеристики дома и отдельно — земельного участка (а также цена дома, цена участка и общая сумма сделки). Если эти данные не указаны, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимости, которая подлежит передаче, а значит, договор не будет считается заключенным.

О том, как продать квартиру по выгодной цене, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Обязательно ли определять границы земельного участка (проводить межевание), чтобы продать загородный дом?

Нет, не обязательно. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который регулирует кадастровый учет недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимость, а также другие законодательные акты не содержат таких требований.

Для регистрации перехода прав собственности на земельный участок и жилой дом, который на нем построен, сведения об этих объектах недвижимости должны быть внесены в ЕГРН, а у владельца должно быть право собственности на них (подтверждается выпиской из ЕГРН или свидетельством о собственности (выдавалось до июля 2016 года)). Какие еще документы нужны, чтобы оформить сделку, читайте далее.

Прежде чем начинать процедуру оформления сделки по продаже дома, убедитесь, что он стоит на кадастровом учете. Если данных об объекте недвижимости нет в базе Росреестра, сначала придется поставить его на кадастровый учет, а потом уже оформлять сделку.

Проверить, установлены ли границы вашего земельного участка, можно с помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.

Проверить, стоит ли ваша недвижимость на кадастровом учете, можно с помощью онлайн-сервиса на сайте Росреестра.

Что такое межевание земли

Межевание земельного участка — это определение границ участка и закрепление полученных показателей в кадастровом паспорте объекта. Межевание проводится в случае споров между собственниками, в том числе с соседями или органами власти, а также в случаях раздела участка земли либо его объединения с другим участком, при уточнении границ. Порядок и процедура межевания регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Межевание проводят кадастровые инженеры, которые выезжают на место, определяют границы участка с помощью специальных приборов, замеряют площадь и составляют акт межевания границ земельного участка. Этот документ подписывают собственники земли, соседи, с чьими участками граничит определяемый участок, и инженер, проводивший работы. По результатам составляется межевой план. Стоимость межевания равняется в среднем от 5 тысяч рублей в регионах до 30 тысяч рублей в Москве и Подмосковье, а весь процесс может занять 4–6 недель.

Привлекать ли к продаже риелтора?

Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по купле-продаже недвижимости и не хотите разбираться в нюансах. Во всех этих случаях трата на профессионального риелтора будет оправданной и поможет сэкономить время.

Однако за услуги риелтора придется заплатить существенную сумму. Чем дороже недвижимость, тем больше вы отдадите за услуги по сопровождению ее продажи: агенту положены как минимум 3% от суммы сделки, а если дом загородный — комиссия может возрасти до 6–10%.

Провести сделку по продаже дома с земельным участком можно и самостоятельно. Это потребует немного больше времени, зато сэкономит деньги. Такой вариант будет не менее надежным, если вы лично готовы изучать все подробности процесса.

Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком?

Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно. В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист. При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в СРО (саморегулируемой организации оценщиков), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована. В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки (если такие возникнут). Услуги оценщика по оценке дома с земельным участком обойдутся в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок конкретного оценщика или компании.

Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов (например, летний дом из бруса в Подмосковье на участке размером 10 соток, с подведенным электричеством и газовым отоплением).

На цену дома влияют следующие факторы:

  • географическое расположение дома и его удаленность от центра города или ближайшего населенного пункта;
  • готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания;
  • этажность и общая площадь дома, его состояние (давность постройки), подведенные коммуникации;
  • инфраструктура (в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности);
  • дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;
  • экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы.

Как найти покупателя на дом с участком?

Чтобы найти покупателя, используйте все возможные методы продвижения своего объявления о продаже дома. Начните с размещения объявления в соцсетях и попросите знакомых поделиться постом. Если вы найдете покупателя среди знакомых таким образом, возможно, вам будет проще договориться о сделке благодаря большему доверию, чем с незнакомцем.

Разместите объявление о продаже на профильных сайтах. Чтобы выделиться среди похожих объявлений, используйте качественные фотографии своего дома. Пишите подробно, но по делу. Используйте дружелюбно-деловой стиль обращения к покупателю — это поможет вызвать доверие к себе на начальном этапе.

Наконец, можно использовать «аналоговый» способ продвижения объявления о продаже: вывесить на воротах, в окне или на балконе плакат «Продаю» и указать свой номер телефона. Так у покупателя будет возможность сразу увидеть товар лицом.

Что указать в объявлении о продаже дома?

В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, материалах, использованных при строительстве, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в вашей собственности. Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций. Есть ли в доме электричество и газ? Если нет, по каким причинам, электрифицирован и газифицирован ли район, какие есть альтернативы. всё это даст будущему покупателю понимание трудностей, с которыми ему предстоит столкнуться.

Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Этот номер можно предоставлять по запросу, но если у покупателя большой выбор — это даст вам преимущество.

Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.

Какие документы потребуются для продажи дома с участком?

Готовить дом с участком к продаже лучше начинать заранее. Иногда только сбор документов (их ориентировочный список — ниже) может растянуться на несколько месяцев. Чтобы оформить сделку, вам потребуется собрать следующий комплект документов:

  • договор купли-продажи не менее чем в двух экземплярах и один экземпляр для Росреестра;
  • оригиналы паспортов участников сделки (продавца и покупателя) или их представителей;
  • нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон;
  • нотариально заверенное согласие супруга владельца недвижимости, если продавец состоит в браке, или документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе имущества и определении долей супругов);
  • оригинал выписки из ЕГРН, свидетельства о собственности или другого документа, который подтверждает право собственности владельца на имущество;
  • письменное согласие банка, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке;
  • согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних.

Как заключить договор купли-продажи дома с земельным участком?

После того как покупатель найден, можно начинать составлять договор купли-продажи. Если сделка отложена по времени, рекомендуется подписать предварительный договор, в котором можно указать существенные условия сделки, цену дома с участком и то, в течение какого времени должна состояться сделка.

После того, как предварительный договор готов, в установленные сроки необходимо заключить основную сделку. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в количестве экземпляров по числу сторон сделки (то есть не менее двух) и один экземпляр для Росреестра. Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.

В договоре купли-продажи необходимо прописать следующее:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • предмет договора, то есть обязанность продавца передать покупателю права собственности на жилой дом и земельный участок, подробные технические характеристики этих объектов: адрес, площадь, количество этажей, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на эти объекты;
  • сумму сделки и порядок расчета, то есть цену дома и участка и условия передачи денег от покупателя продавцу;
  • обязательства сторон (условия сделки), например, обязанность продавца нести расходы, связанные с продажей недвижимости и уплатой коммунальных услуг до подписания акта приема-передачи объектов;
  • ответственность сторон, например, размер неустойки в процентах от стоимости имущества, которую продавец будет уплачивать за каждый день в случае просрочки передачи прав на него;
  • реквизиты и подписи сторон.

После подписания договора купли-продажи и проведения сделки составьте акт приема-передачи объектов имущества, в котором будут описаны передаваемое имущество и сроки его передачи. Такой акт может иметь произвольную форму.

Образец предварительного договора купли-продажи жилого дома с участком можно найти здесь

Образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком можно скачать здесь

Как перерегистрировать права на дом с участком?

После того как сделка состоялась, переход права собственности к покупателю необходимо зарегистрировать в Росреестре . Для этого нужно обратиться в Росреестр либо МФЦ с заявлениями о государственной регистрации перехода прав собственности (от продавца) и о регистрации права собственности (от покупателя); с договором купли-продажи не менее чем в двух экземплярах (нужны два оригинала, если договор заключен в простой письменной форме, и как минимум один оригинал, если договор удостоверен нотариусом) плюс один экземпляр для Росреестра; с оригиналом и копией акта приема-передачи и сопровождающими документами из списка выше.

Если при продаже части дома земельный участок был поделен на две части, то есть образовались новые объекты недвижимости, их необходимо поставить на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с регистрацией прав собственности на объекты — в МФЦ или офисе Росреестра. Постановка на кадастровый учет делается бесплатно, тогда как за перерегистрацию прав собственности придется заплатить пошлину 2000 рублей.

По итогам регистрации в течение 10 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его права на дом и землю. Его можно получить либо в электронной форме на email, либо в бумажной лично в МФЦ, в отделении Росреестра, где подавались документы, по почте или с доставкой курьером (услуга по доставке — платная).

Какие налоги придется заплатить с продажи дома?

Продавая недвижимость, собственник получает доход, а значит, обязан уплатить подоходный налог (НДФЛ) с его получения. НДФЛ для физических лиц в 2019 году остается прежним — 13% для резидентов России за вычетом 1 млн рублей. Стоимость недвижимости в договоре купли-продажи дома с земельным участком прописывается совокупно, и с этой суммы рассчитывается налог с продажи.

Внимание! Для нерезидентов России (тех, кто проводит за пределами страны более 6 месяцев в году) сумма НДФЛ к уплате от продажи дома с земельным участком составит 30%.

От общей суммы, полученной собственником за продажу дома с участком, вычитается 1 млн рублей, а от оставшейся суммы (налоговой базы) определяют 13% — это и будет сумма налога к уплате.

Продавец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже дома с участком, если:

  • объекты недвижимости приобретались до 1 января 2016 года, а общий срок владения ими составляет минимум 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) — в этом случае владельцу недвижимости достаточно подать заявление об освобождении от выплат вместе с сопровождающими документами на дом и участок в местное отделение ФНС;
  • объекты недвижимости приобретались после 1 января 2016 года и на момент продажи будут находиться в собственности владельца более 5 лет;
  • стоимость участка в собственности — менее 1 млн рублей (можно применить налоговый вычет на сумму до 1 млн рублей, поэтому сумма налога будет равна нулю);
  • объект недвижимости был продан за меньшую стоимость, чем приобретен, и тому есть подтверждающие документы.

Если земельный участок находится в собственности более трех лет, а дом на нем был построен менее чем за три года до сделки, можно подать заявление об освобождении от выплаты налога на земельный участок и заплатить только налог с продажи дома.

Декларацию об уплате налога следует подавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а деньги перевести в Налоговую службу до 15 июля.

Пошаговую инструкцию, как уплатить налог с продажи квартиры, читайте в инструкции спроси.дом.рф

10 советов, которые помогут быстро продать дом

Почему продать дом самостоятельно можно быстрее, чем через агентство? Как правильно рассчитать стоимость и подготовить дом к продаже? Как разместить эффективное объявление и как общаться с покупателями, чтобы увеличить вероятность продажи? На эти и другие вопросы я подробно отвечаю ниже.

Если кратко, то для продажи дома нужно:

  1. Подготовить документы;
  2. Подготовить к продаже дом;
  3. Разместить продающее объявление;
  4. Найти покупателя и взять у него задаток;
  5. Оформить сделку в Росреестре и заплатить налог.

Что выгоднее: продавать дом самому или через агентство

За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка – «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие сроки.

Читайте также:  Список банков, являющих партнерами Сбербанка

И — последнее. Придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте.

Совет 2 — самостоятельная продажа выгоднее, чем через агентство. Как минимум на размер комиссий (50 тысяч рублей и более).

Какие документы нужны при продаже дома

Начните продажу дома с подготовки документов:

  1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
  3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
  5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
  6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
  7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

  • Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
  • Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
  • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
  • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд. Заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами — чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом.

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
  2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 5 — в процессе общения с покупателем, выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте её показать, либо показать место, где баню можно построить.

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

  1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
  2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
  3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
  4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
  5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
  6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
  7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).

  1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
  2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на YouTube, а это не всегда удобно;
  3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
  4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
  5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
  6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
  7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок потенциального покупателя.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет 8 — если продажа затягивается: снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами, владеющими ею менее 5-ти лет — 13% от стоимости, указанной в договоре.

Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чтобы купить на эти деньги валюту или положить их в банк, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Если дают деньги — нужно продавать.

В заключение

Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

И еще один совет:

Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать когда дорого и покупать обратно когда дешево.

Как быстро продать дом — пошаговая инструкция + советы по подготовке жилища к продаже

Приветствую вас, уважаемые читатели! С вами консультант сайта «Хитер Бобер» Александра Кадынцева.

Продажа дома — процесс, требующий от владельца недвижимости недюжинных усилий, времени, базовых знаний рынка недвижимости и предельной внимательности. Тем не менее, выгодно и грамотно продать дом сможет каждый — главное, подойти к делу максимально ответственно.

Получили в наследство дом и намерены его продавать? Ищите жилье попросторнее? Перебираетесь в другой город?

Я расскажу вам, как выгодно продать дом, на что обращать внимание при оформлении сделки и с чего начать процесс продажи. Поехали!

1. Выгодно ли продавать дом через риэлтора?

Больше половины объявлений на сайтах недвижимости размещают агентства или частные риэлторы. Они охотно помогают с продажей жилья, зарабатывая на продавце и покупателе. Сначала агенты берут проценты за свои услуги, затем — разницу, полученную от намеренного завышения цены.

Владельцы домов прибегают к услугами агентов в надежде, что это ускорит процесс. На деле он часто растягивается на неопределенное время.

Еще один факт, говорящий не в пользу агентств — оценку жилья проводят оценщики, «свои» для риэлторов, а значит она необъективна и часто занижена в интересах агентств.

Быстрее и выгоднее продать свой дом вы сможете, действуя самостоятельно. Даже если не получится быстро, как минимум, вам не придется оплачивать услуги третьих лиц.

2. Что влияет на стоимость?

Обычный покупатель ориентируется на среднюю стоимость на рынке. С одной стороны, он не хочет переплачивать, с другой — опасается слишком заманчивых цен, предполагая, что за ними стоят разные проблемы с недвижимостью, например, отсутствие документов, обременение.

Устанавливая цену на свое недвижимое имущество, нужно ориентироваться на аналогичные предложения на рынке, не забывая о факторах, непосредственно влияющих на ценообразование.

Юридическая чистота

Этот фактор подразумевает наличие всех документов установленного образца, подтверждающих ваше право распоряжаться недвижимостью. Также он предполагает, что дом не состоит в залоге у банка, не значится под арестом, права на него не будут оспаривать третьи лица. Имеет значение и то, есть ли обременение в виде ипотеки или аренды.

Если собственник жилья — ваш недееспособный родственник, вы вправе действовать от его имени, совершая сделку по доверенности. Такая сделка законна и оформляется нотариально. На руках у вас должна быть письменная доверенность, заверенная у нотариуса.

Район проживания

Оценивая свое имущество, стоит принимать в расчет и достаток соседей. Если вас окружают небедные дома, значит и ваш кров заслуживает высокой оценки.

Имеют значение: близость от трассы, в начале или в конце улицы находится дом, размер двора, в котором он построен, местный пейзаж, особенности ландшафта.

Техническое состояние дома

Здесь во внимание принимается год постройки, внешнее и внутреннее состояние строения, наличие и исправность коммуникационных систем, форма участка, наличие дополнительных зданий во дворе (хозпостройки, времянки).

Ветхие строения обычно покупаются под снос и возведение нового жилья. Оценивая старый домик, который вот-вот развалится, ищите преимущества в расположении двора, близости к объектам инфраструктуры, красоте ландшафта.

Инфраструктура

На стоимость недвижимого имущества влияет его расположение относительно объектов инфраструктуры. Речь о магазинах, торговых центрах, остановках общественного транспорта, станциях метро, школах, детских дошкольных учреждениях. Немаловажно наличие хороших подъездных путей.

Повышают стоимость жилья культурные объекты, расположенные неподалеку. Если дом находится у знаменитой достопримечательности, посещаемой туристами, на его цену влияет не только географическое положение, но и потенциальный заработок на сдаче комнат постояльцам, приезжающим в туристические поездки.

Готовность к сделке

Это фактор означает, что объект готов к заключению сделки уже сегодня. В нем никто не прописан и (в идеале) никто не проживает. Здание прямо сейчас готово к въезду новых хозяев.

Готовность к сделке касается не только строения, но и его документации. Она должна быть в полном порядке, чтобы в процессе купли/продажи не возникло заминок и проблем.

Покупатель в любую минуту может напрямую спросить вас о недостатках жилья, причинах, по которым вы его продаете. Отвечать следует предельно честно, поскольку минусы все равно рано или поздно обнаружатся.

3. Как продать дом — пошаговая инструкция

Ваша задача сходу заинтересовать покупателя эффектным объявлением и поддержать созданное позитивное впечатление показом недвижимости.

Несколько простых шагов, которые нужно сделать до размещения объявления о торге, помогут вам подготовиться к процессу и представить свой товар в лучшем виде.

Шаг 1. Уберите в доме

Уборка в доме и на прилегающей к нему территории — «обязательная программа» предпродажной подготовки. Как минимум, вам не придется краснеть перед покупателями за слои пыли, разбросанные в доме предметы и его неопрятный вид.

Вы почувствуете себя увереннее, а значит, будете более убедительны, описывая качества своего дома, скорее заинтересуете новых потенциальных жильцов.

Шаг 2. Оцените недвижимость

Самостоятельно оценить свой дом вам поможет:

  1. Географическое положение объекта. Коттедж в хорошем районе с развитой инфраструктурой дороже домика в отдаленной деревне.
  2. Размеры и форма земельного участка. Просторное ровное подворье интересует клиентов больше, чем холмистая местность.
  3. Возраст и состояние здания. Новый красивый дом гораздо дороже строений с полувековой «историей» и соответствующим состоянием.
  4. Коммуникации. Наличие канализации, водопровода, интернета, Wi-Fi роутера, спутникового ТВ, газоснабжения, солнечных батарей — факторы, повышающие рыночную стоимость объекта.
  5. Ландшафтный дизайн. Если дом окружает ухоженная территория, не требующая вложений — это должно быть отражено в стоимости объекта.

Оценивают жилье сравнительным и затратным методом. Сравнительный состоит в сравнивании здания с аналогичными объектами. Затратный — в подсчете расходов на приобретение земли, строительство дома и учете его износа. Если не хотите заниматься этим самостоятельно, наймите профессионалов.

Шаг 3. Приведите в порядок документы

До размещения объявления нужно подготовить следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором построен дом;
  • кадастровый паспорт на землю и дом;
  • выписка из домовой книги;
  • нотариальное согласие на совершение купли/продажи от супруга или супруги;
  • справка об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
  • выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Если продается дом, купленный за средства материнского капитала, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки. В противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки.

ВНИМАНИЕ! С января 2018 года собственник частного дома не сможет его продать, если дом стоит на земельном участке без межевания и сведений о координатах участка нет в публичной кадастровой карте России.

Шаг 4. Подайте объявление о продаже

Например, на онлайн-досках. Самый популярный интернет-ресурс для торговли разными товарами, в том числе недвижимостью — Avito. Объявление здесь подается бесплатно, нужно только зарегистрироваться, правильно заполнить сведения о себе и составить текст.

Чтобы объявление работало на все 100, нужно:

  1. Указать точное место расположения объекта.
  2. Дать четкую техническую информацию (площадь дома, размеры участка, наличие коммуникаций, инфраструктуры) без субъективных оценок типа “красивый, «уютный», «в живописном уголке».
  3. Описать характеристики — делайте это не сплошным текстом, а списком, чтобы покупатель мог увидеть интересующую его информацию даже при беглом просмотре.
  4. Указать фактическую цену — не пишите вместо нее «подробнее по телефону», поскольку это наводит на мысль о дороговизне недвижимости.
  5. Периодически поднимать его в списке, используя инструменты сайта.
  6. Избегать стандартов типа «без посредников», «срочно».
  7. Указать, что вы владелец, и что все документы у объекта в порядке.
  8. Не оставлять несколько одинаковых объявлений на одном и том же сайте.
  9. Добавить к описанию фотографии.
  10. Подключить к поиску покупателей соседей, знакомых, коллег по работе.

Шаг 5. Выберите покупателя и заключите сделку

Поинтересуйтесь у покупателя о целях покупки, уточните сроки, в которые он готов заключить сделку, если сошлись с ним в цене. Оговорите с ним точную сумму, уточните способ расчета (наличный или безналичный).

Заключение сделки — самый важный момент для продавца и покупателя. Важно, чтобы все документы были заполнены правильно. Чтобы не допустить ошибок, обратитесь к опытному юристу. Желательно, чтобы денежный расчет новоиспеченный владелец жилья производил с вами в присутствии регистратора.

О том, как купить дом правильно, читайте в специальной статье.

4. Как подготовить дом, чтобы быстро его продать — полезные советы

Предпродажная подготовка — не только обязательный этап процесса продажи, но возможность попробовать себя в роли дизайнера. Подумайте, как освежить интерьер дома, сделать его запоминающимся.

Читайте также:  Льготы пенсионерам МВД: положенные выплаты и компенсации

Для этого не нужно больших финансовых вложений, но придется проявить фантазию и усердие.

Совет 1. Сделайте косметический ремонт

Сделайте косметический ремонт, чтобы убрать мелкие трещины и щели, поправить сломавшуюся розетку или кран в ванной. Освежить обстановку поможет смена обоев, новая обивка на мебели, чистка ковров. Учитывая, что продавать жилье в среднем приходится около полугода, следует периодически приезжать в дом, чтобы поддерживать в нем порядок.

Не забудьте о прилегающей территории. Уберите из двора весь мусор, ветки, приведите в порядок хозяйственные постройки, если таковые есть.

Совет 2. Подчеркните положительные стороны комнат

В каждом доме несколько комнат. Одна из них солнечная и теплая, из другой хороший вид, третья уютная и может стать библиотекой или домашним кабинетом. Подумайте о достоинствах каждой из комнат и подчеркните их.

Преимущества солнечной комнаты подчеркнут легкие яркие шторы, цветы на окнах. В комнате под кабинет наклейте светлые фотообои, повесьте небольшую книжную полку, поставьте вазу с искусственными цветами.

Обновите мебель в доме, независимо от того, предназначена она для продажи или нет. Деревянные элементы мебели можно заново залакировать, а на диван, кресла и стулья купить съемные чехлы.

Если в доме никто не живет, и он полностью готов к въезду новых хозяев, не нужно убирать из него комнатные растения, шторы, зеркала, предметы настенного декора до момента заключения сделки.

Ухоженный дом с жилой обстановкой располагает к себе покупателя больше, чем голые стены, пол и потолок. При этом в доме не должно быть ваших личных вещей. Обстановка в доме должна намекать на то, что он готов к заселению новых хозяев.

Совет 3. Посмотрите на дом глазами покупателя

Попробуйте поставить себя на место покупателя. На что вы обратили бы внимание, выбирая новый кров? Наверняка ваши «гости» захотят увидеть все уголки, включая кладовую, подсобные помещения, сараи, автомобильный гараж.

Приведите в порядок все, что в этом нуждается. Если вы произведете впечатление аккуратных хозяев, вы расположите к себе покупателя, вызовете его доверие.

5. Как правильно общаться с покупателями?

Общение с покупателем должно быть спокойным, ровным. Старайтесь не нервничать, не суетиться, не уводить разговор в другую сторону. Отвечайте на вопросы твердо и уверенно. Не извиняйтесь, если клиент указывает вам на недостатки вашего жилья.

Не стесняйтесь задавать вопросы, например, о цели покупки. Зная, с какой целью люди покупают жилье, вы сможете сделать акцент на интересах посетителей, представив свое предложение в самом выгодном свете.

Разберем, как это работает, на простом примере

Павел хочет купить небольшой загородный дом, чтобы использовать его как дачу или в перспективе переехать в него для постоянного проживания. Андрей продает дом (45 кв. м) на участке 10 соток в пригородном дачном массиве.

Павел хочет, чтобы на участке была баня, беседка для барбекю, маленькая детская площадка. Ничего этого на участке Андрея нет, но он показывает Павлу, где в его дворе можно построить баню, сделать беседку.

Для беседки подходит место, где Андрей с семьей жарит шашлык на мангале. Там нет сквозняка, не мешают соседские деревья, дым поднимается вверх, а не стелется по участку, нет пожароопасных предметов.

Для детской площадки Андрей предлагает свой молодой сад. Невысокие деревца уже дают тень, между ними легко встанет песочница, надувной бассейн, там удобно повесить гамак. Эта часть двора хорошо видна из окон. Присматривать за детьми родители будут, не выходя из дома.

Стоимость недвижимости Андрея ниже, чем цена участка, на котором, кроме жилого дома, есть баня и беседка. Купив его, Павел сэкономит некоторую сумму, которую сможет потратить на строительство бани и беседки.

Вероятность, что Павел совершит покупку, гораздо выше, чем в случае, если бы Андрей просто признал, что бани, площадки, красивого ландшафтного дизайна нет.

6. Продажа дома и налоги

Налоговое законодательство Российской Федерации предусматривает уплату 13% от суммы прибыли. Продавец должен владеть жильем не менее трех лет. Срок владения отсчитывается от момента покупки, с момента смерти прошлого владельца (при оформлении наследства), с нотариального оформления дарственной.

Срок владения участком и домом может быть разным, если участок покупался без строения, а дом строился в течение нескольких лет. В такой ситуации налог взимается только с продажи строения.

Сравнительная таблица налогообложения недвижимости (до изменений законодательства в 2016 году и после вступления в силу новых поправок):

Период владенияДо 1 января 2016 годаПосле 1 января 2016 года
Менее 3-х летОблагается 13% НДФЛ:

— от общей суммы полученного дохода, которую уменьшили на 1 млн. руб.;

— разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимого объекта.

Облагается 13% НДФЛ:

— облагается сумма полученного дохода, но не меньше чем 70% от кадастровой стоимости;

— разница от цены продажи и цены покупки недвижимости.

Более 3-х летНе облагается НДФЛОблагается 13% НДФЛ, исключения льготные случаи, когда:

— имущество передается по наследству или по дарственной, и только между близкими родственниками;

— недвижимое имущество приватизировано;

— объект передается по договору пожизненного содержания с иждивением.

Более 5-и летНе облагается НДФЛНе облагается НДФЛ

Изменения законодательства, приведенные в таблице, актуальны на сегодняшний день. В этом году вступили в силу небольшие дополнения.

С 2018 года налог от продажи дачи рассматривается по-новому. Налоги взимаются отдельно от продажи земли и от продажи строения. Суммировать их нельзя.

Еще одно новшество этого года — налогообложение земли, оформленной в собственность в 2016-м году. Для нее срок, по прошествии которого налог не уплачивается, увеличен с трех до пяти лет.

Не платить налог можно, когда прибыли от продажи имущества нет, то есть недвижимость продается по той же цене, что и покупалась.

Дополнит затронутую тему полезный видеосюжет с советами экспертов о том, как действовать, если вы намерены продать свое недвижимое имущество:

7. Заключение

Сроки продажи недвижимости напрямую зависят от качества предпродажной подготовки, количества размещенных объявлений, показов жилья.

Что делать, если сроки торга затягиваются? Снижайте цену, пересмотрите свои объявления, измените их содержание с учетом опыта общения с потенциальными клиентами. Старайтесь сделать так, чтобы каждое общение по телефону переходило в показ недвижимости.

Ваше мнение: как выгоднее продать дом — самостоятельно или через риэлтора?

Желаем вам продуктивных торгов и удачных сделок! Если статья показалась вам интересной и полезной, пишите комментарии, делитесь с друзьями в соц.сетях. До новых встреч!

Как быстро продать дом

Как быстро продать дом

Продажа недвижимости — ответственное и хлопотное мероприятие, успех которого зависит от правильной подготовки. В статье расскажем как можно удачно продать загородный дом, чтобы сэкономить время и получить максимальную сумму.

Как лучше продать дом: самому или через агентство

✅ сэкономите на комиссии риэлтора, размер которой зависит от стоимости недвижимости.

Через риэлторское агентство:

✅ сэкономите время на рекламе: компания использует свои каналы для рекламы вашего предложения;

✅ продадите недвижимость быстро, потому что риэлторская компания предоставляет собственную наработанную базу потенциальных клиентов, базу партнеров и работает с покупателями, которые стремятся купить жилье в ипотеку;

✅ при необходимости, сможете обменять дом на подходящую недвижимость через цепочку последовательных сделок, все проблемы с организацией и юридическим оформлением документов решит компания;

✅ получите гарантии безопасной сделки: риэлторские компании сотрудничают с юристами и проводят предпродажную проверку документов;

✅ получите советы и консультации специалистов, как быстро продать дом;

✅ с помощью сотрудников компании быстро решите вопросы с технической документацией, в том числе в случае перепланировки помещений.

Советы риэлтора о том, как продать дом быстро и выгодно

Установите правильную цену. Быстро реализовываются объекты в среднем и низком ценовом диапазоне. Поэтому, если вы хотите срочно продать дом , не завышайте его стоимость. Чтобы правильно установить цену, проанализируйте аналогичные предложения на рынке или воспользуйтесь услугами профессионального оценщика.

Важно! В большинстве случаев потенциальные покупатели постараются снизить начальную цену, акцентировав внимание на недостатках дома или участка. Со своей стороны, вы можете немного увеличить рыночную стоимость на размер предполагаемой скидки и отметить в объявлении возможность торга. Такие предложения получают больше откликов, поэтому можно быстро и выгодно продать дом.

Проведите предпродажную подготовку недвижимости. По результатам исследований маркетологов, покупатели принимают решение в первые 30 секунд просмотра. Чтобы первое впечатление было приятным, проведите косметический ремонт жилых помещений, фасада и вывезите ненужную мебель. Уберите придомовую территорию: очистите участок от сорных растений, отремонтируйте забор и декоративные ограждения. Обратите внимание на состояние ворот и калиток: они должны висеть прочно, открываться без скрипа.

Устраните поломки и источники неприятных запахов. Выполните необходимый ремонт коммуникаций, систем вентиляции, кровли, опорных систем. Здание должно выглядеть жилым и ухоженным.

Заберите личные вещи. Чтобы потенциальные покупатели воспринимали ваш дом как свое будущее жилье, проведите деперсонализацию комнат: уберите фотографии, детские рисунки, сувениры, предметы религиозного характера. Уведите домашних животных, спрячьте их лотки и миски.

Предоставьте полную информацию. Продумайте объявление: подробно опишите все характеристики объекта, акцентируйте внимание на достоинствах. Дополните объявление разноплановыми и качественными фото объекта. Во время просмотра будьте готовы ответить на дополнительные вопросы, рассказать о возможностях перепланировки, расширения жилой площади за счет нежилых помещений и пристроек.

Увеличьте количество потенциальных клиентов за счет рекламы. Используйте все доступные каналы чтобы разместить свое предложение: сотрудничайте с риэлторскими агентствами, подайте объявление в газеты, специализированные интернет порталы, расскажите о намерении продать дом родственникам и знакомым.

Проведите максимальное количество показов. Не пропускайте звонки, перезванивайте, проведите показ всем желающим, старайтесь предложить удобное для них время.

После презентации оставьте покупателей на едине. Дайте время подумать, посовещаться, самостоятельно изучить дом. Без надзора покупатели будут чувствовать себя комфортнее, получат приятное впечатление о доме и хозяине.

Сколько времени занимает продажа дома

По статистике, чтобы найти реального покупателя недвижимости необходимо провести 5-20 показов и больше. Скорость продажи зависит от рыночной и заявленной стоимости объекта, региона, ситуации на рынке недвижимости, и даже времени года. Например, больше сделок совершается с марта по апрель и с октября по ноябрь. В среднем реализовать загородный дом можно за 3-6 месяцев.

Совет: если период поиска покупателей затянулся или деньги нужны срочно, попробуйте снизить цену.

Пошаговая инструкция: как продать частный дом без посредников

Шаг 1. Проведите оценку недвижимости

Чтобы самостоятельно установить цену объекта, сравните его с аналогичными предложениями на рынке. Сделать это можно через интернет. Стоимость загородной недвижимости определяют ряд факторов:

? расположение — расстояние до районного центра или ближайшего города;

? особенности местности — близость к местам отдыха, водоемам, лесу, экологическая ситуация в регионе;

? характеристики здания — год постройки, площадь, использованные стройматериалы, качество коммуникаций и внутренней отделки;

? характеристики участка — площадь, благоустроенность, наличие хозяйственных построек, гаража, асфальтированной подъездной дорожки, плодовых деревьев.

Чтобы установить точную стоимость дома и земельного участка, можно заказать услуги профессионального оценщика. В результате его работы вы получите официальное заключение об оценке недвижимости, с указанием расчетной цены на основе характеристик объекта и ситуации на рынке. Средняя цена услуги составляет около 6 000 рублей.

Шаг 2. Подготовьте необходимые документы

Чтобы быстрее продать дом с земельным участком , заранее подготовьте пакет необходимых документов. Это поможет сократить время оформления сделки.

Основные документы, которые необходимы для продажи дома:

Документы для продажи домаПримечание
Паспорт собственникаКопия 2-3 страницы, прописки, при оформлении договора купли-продажи предъявить оригинал
Свидетельство, которое подтверждает право собственностиДоговор покупки, дарственная, завещание
Технический паспорт объекта, поэтажный план жилого зданияОформляется в БТИ
Кадастровый паспортВыдается на основании техпаспорта объекта и включает межевой план участка
Справка из ЕГРПВыдается в регистрационной палате
Выписка из домовой книгиОформляется в миграционном центре по месту расположения объекта
Согласие на продажу всех прописанных в доме гражданС обязательством выписаться после оформления сделки

Дополнительные документы:

Согласияе супруга на продажу домаЕсли дом является совместно нажитым имуществом, согласие заверяется нотариально
Разрешение органов опекиЕсли собственник ли один из собственников несовершеннолетний
Справка об отсутствии долгов за коммунальные услугиВыдается в коммунальной организации, в ведомстве которой находится объект
Справка об уплате налогов с недвижимости (при предыдущей покупке или получении наследства)Оформляется по требованию покупателя, для получения справки обратитесь в ИФНС РФ

? если получили право собственности до изменения закона о госрегистрации — перед продажей зарегистрируйте участок и дом на основании купчей, договора дарения или мены;

? если жилой дом не зарегистрирован — получите регистрационное удостоверение на основе свидетельства о праве собственности на участок и договора о праве использования территории под ИЖС.

Шаг 3. Составьте и подпишите договор купли-продажи с покупателем

Договор купли-продажи составляется в письменном виде. Если собственник недвижимости один, сделка заверяется нотариально по желанию, если собственников несколько — покупку-продажу в обязательном порядке оформляет нотариус. Если один из собственников дома не достиг совершеннолетия или недееспособный, для проведения сделки необходимо получить нотариально заверенное разрешение органов опеки.

В документ вносятся данные:

? предмет сделки — полный список всего имущества, выставленного на продажу: участок, жилые и нежилые постройки, другое имущество;

? идентификационные данные недвижимости — адрес, площадь, назначение;

? цена — общая и каждого объекта в отдельности;

? дополнительная информация — дата вступления в право собственности, порядок оплаты сделки и дополнительных расходов, гарантии.

Для передачи недвижимости рекомендуется составить отдельный акт приема-передачи и приложить его к основному договору.

Расчет наличными при покупке недвижимости используется крайне редко, обычно передачу средств оформляют через банковский перевод, ячейку или аккредитив. Это помогает исключить ошибки при расчете и сокращает количество случаев грабежа. Сотрудники банка могут проверить подлинность купюр. По факту передачи средств покупатель имеет право получить от вас расписку. После оплаты участники сделки подписывают договор и акт приема-передачи.

Важно! Чтобы зафиксировать намерение и сроки проведения сделки купли-продажи, можно оформить предварительный договор. Регистрировать такой документ не нужно. Если в оговоренный срок сделка не состоялась, предварительный договор признается недействительным.

Шаг 4. Зарегистрируйте переход права собственности

Чтобы правильно продать дом с земельным участком в деревне , необходимо официально зарегистрировать факт перехода права собственности на объект в Росреестре. С этой целью передайте одни экземпляр договора и копии правоустанавливающих документов в органы регистрации. Процедура займет 10 рабочих дней.

Шаг 5. Заплатите налоги

После продажи частного дома необходимо подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ. Важная информация, которая касается системы налогообложения:

❗❕❗ Если продавец владел объектом менее 3 лет (при оформлении дарственной, наследства или приватизации), или менее 5 лет (при продаже) обязательно оформляют налоговую декларацию. Если продавец владел недвижимостью более 5 лет, продажа не подлежит налогообложению.

❗❕❗ Если дом был в собственности продавца менее 5 лет, сумма налога напрямую зависит от стоимости продажи, кадастровой стоимости недвижимости, затрат продавца на покупку и ремонт, которые он может официально подтвердить.

❗❕❗ Каждый гражданин РФ может получить компенсацию при уплате налогов с продажи недвижимости — получить налоговый вычет. Это разовая компенсация в размере 1 миллион рублей, которую предоставляют по требованию. Чтобы получить налоговый вычет, необходимо написать заявление.

Дополнительные платежи при продаже дома

Получение выписки из ЕГРП — 200 рублей;

юридическая проверка документов — около 2 000 рублей;

полное юридическое сопровождение сделки — в среднем 35 000 рублей;

страхование объекта — около 0,3%.

Указанные цены могут отличаться от реальных в зависимости от региона, особенностей сделки, условий посредников и организаций.

Особенность продажи частных домов

По закону РФ купить частный дом можно только с участком, на котором он расположен. При покупке части дома, вам полагается соответствующих размеров часть участка: половина, ⅓, ¼ и так далее. Покупка жилья и земли может быть оформлена в одном договоре с указанием цены каждого объекта недвижимости, или составить два документа.

Исключения! продать дом без земли можно, если:

участок изъят из оборота — включен в состав природоохранных территорий, отнесен к военным ведомствам;

здание не может перейти в собственность вместе с землей по причинам, указанным в статье 35 Земельного Кодекса.

Как быстро продать дом в селе: особенности и советы

Подчеркните достоинства объекта. Кроме описания размера жилой площади и участка, года постройки и других технических данных предоставьте информацию об окружающей местности, экологии региона, благоустроенности территории. В объявлении расскажите про коммуникации или возможность их подключения. При разговоре с потенциальным покупателем постарайтесь учесть его предпочтения: если дом покупают для бабушки — расскажите, где расположена ближайшая поликлиника и аптека, если семья с детьми — школа, детский сад, место для пикника.

Выберите удачное время продажи. Наибольшая активность на рынке загородной недвижимости отмечается в теплое время года: с конца весны до начала осени. В этот период покупателям удобнее осматривать загородные дома, а владельцы могут представить объект в выгодном свете: убрать участок, проветрить помещения, оформить место для отдыха.

Подготовьте пакет документов. Быстро и выгодно продать дом в деревне можно при наличии всех необходимых справок и выписок на недвижимость: правоустанавливающих документов, выписки из домовой книги, технического и кадастрового паспорта. Этим вы гарантируете, что сделка пройдет быстро, законно, и увеличите количество откликов среди покупателей.

Ссылка на основную публикацию